Taşınmaz malların birden fazla kişi tarafından hisseli şekilde sahiplenilmesi, zamanla birçok uyuşmazlığın da kaynağı haline gelebilir. Hisseli tapuda anlaşmazlık davası, bu tür ortaklık ilişkilerinde ortaya çıkan sorunların çözümü için başvurulan en temel hukuki yoldur. Paydaşların taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkilerinin sınırları, ortak kullanım, paylaşım ya da satış konularında yaşanan ihtilaflar, genellikle ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) yoluyla sonuçlandırılır. Bu kapsamlı yazımızda, “hisseli tapuda anlaşmazlık davası nedir”, nasıl açılır, hangi mahkemede görülür, hangi deliller gerekir ve dava süreci nasıl işler gibi tüm yönleriyle konuyu ele alacağız.
Hisseli Tapu Nedir?
Hisseli tapu, bir taşınmaz malın birden çok kişiye ait olduğunu ve bu kişilerin belirli pay oranlarında hak sahibi olduğunu gösteren resmi tapu türüdür. Bu haklar paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) niteliğindedir ve pay sahiplerinin her biri kendi hissesi oranında tasarruf hakkına sahiptir.
Hisseli Tapuda Anlaşmazlıklar Nasıl Ortaya Çıkar?
- Paydaşlardan birinin taşınmazı satmak istemesi
- Ortak kullanımda uzlaşamama (tarla, ev, arsa vs.)
- Bakım, tamirat, giderlerin paylaşımında ihtilaf
- Bir paydaşın izinsiz yapı yapması
- Kira gelirinin adil paylaşılmaması
- Hissedarlar arasında miras yoluyla yeni paydaşların girmesi
Bu durumlar taraflar arasında anlaşmazlık davası sürecini tetikleyebilir.
Hisseli Tapuda Anlaşmazlık Davası Nedir?
Hissedarlar arasında ortaya çıkan uzlaşmazlıkları çözmek için açılan davalara genel olarak anlaşmazlık davası denir. Bu davaların temelini genellikle şu iki hukuki yol oluşturur:
- Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu)
- Tasarrufun Sınırlandırılması Davası
- Ecrimisil (haksız işgal) Davası
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
En yaygın çözüm yoludur. Paydaşlardan herhangi biri, taşınmazın ortak kullanımının sürdürülemez hale gelmesi durumunda, paydaşlığa son verilmesini isteyebilir.
Amaç:
Taşınmazın paylaşımı ya da satılarak paraya çevrilip bedelin hisselere göre bölünmesi
Dava Açma Şartları
- Tapuda paylı mülkiyet bulunmalı
- Paydaşlardan biri veya birkaçı dava açabilir (hepsinin rızası gerekmez)
- Taşınmazın fiili paylaşımı mümkün değilse satış istenebilir
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
- Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Yapılır?
1. Aynen Taksim (Fiilen Paylaşım)
- Taşınmaz, teknik olarak bölünebiliyorsa (örneğin tarla)
- Bilirkişi ve keşif ile mümkünse bölünür
2. Satış Yoluyla Giderme
- Bölünme mümkün değilse (örneğin apartman dairesi)
- Mahkeme taşınmazı açık artırma ile satar
- Elde edilen gelir, hisselere göre dağıtılır
Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı)
Bir paydaş, taşınmazın tamamını ya da belli bir kısmını tek başına kullanıyorsa, diğer hissedarlar ecrimisil davası açabilir.
Gerekli Şartlar:
- Diğer hissedarın rızası olmamalı
- Kullanım tek taraflı olmalı
- Kira rayiç bedeli kadar tazminat talep edilir
Yargıtay Kararlarıyla Uygulama Örnekleri
Yargıtay 14. HD, 2020/4431 E. – 2021/2190 K.
“Paydaşlardan biri, taşınmazın satış yoluyla ortaklığının giderilmesini talep etmiş; diğer paydaşların aynen taksim itirazı bilirkişi tarafından teknik olarak mümkün görülmemiştir. Satış kararı onanmıştır.”
Yargıtay 8. HD, 2019/2343 E. – 2020/3173 K.
“Ecrimisil davasında, taşınmazın diğer paydaşlarca kullanılamadığı sabit görülmüş ve rayiç kira bedeli üzerinden hesaplanan tazminat uygun bulunmuştur.”
Dava Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Tapu belgeleri ve pay oranları net olmalı
- Tarafların adresleri doğru tespit edilmeli
- Bilirkişi ve keşif talepleri zamanında yapılmalı
- Satışta usulsüzlük varsa temyiz hakkı kullanılmalı
Satışta Alım Önceliği Hakkı (Şufa)
- Ortaklık sona erdirildiğinde taşınmaz üçüncü kişilere satılırsa,
- Paydaşlar şufa (ön alım) hakkı kapsamında tekrar alım yapabilir.
Avukatla Sürecin Takibi Neden Önemli?
Bu tür davalar uzun sürebilir ve teknik detay içerir. Tapu kayıtları, bilirkişi raporları, satış usulleri gibi konular, deneyimli bir gayrimenkul hukuku avukatı tarafından takip edilmelidir. Bu sayede hem hak kaybı yaşanmaz hem de süreç hızlanır.
Sonuç: Hisseli Tapuda Uzlaşma Olmazsa Hukuki Yol Kaçınılmazdır
Hisseli tapuda anlaşmazlık davası, ortaklığın sona erdirilmesi, haksız kullanıma son verilmesi ve taşınmazın adil paylaşımı açısından en etkili yoldur. Taraflar aralarında anlaşamıyorsa, mahkeme aracılığıyla taşınmaz ya fiilen bölüştürülür ya da satılarak bedeli paylaşılır. Özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazlarda sıkça başvurulan bu dava türü, hem bireysel hakların korunması hem de taşınmazın etkin kullanımı açısından önem taşır.