Türkiye’de kırsal alanlarda ya da geçmiş yıllarda kayıtsız kalan taşınmazlarla ilgili en çok karşılaşılan sorunlardan biri, “dedemden kalan tapusuz arsa” durumudur. Bu tür taşınmazlar, yıllardır bir aile tarafından kullanılsa da resmi tapuya kayıtlı olmayabilir. Peki, tapusuz arsa ne demek? Bu arsanın mülkiyeti mirasçılara geçer mi? Devlet arsası mı sayılır, yoksa dava yoluyla tescil edilebilir mi? İşte bu karışık süreci sade ve hukuki çerçevede açıklıyoruz.
Tapusuz Arsa Nedir?
Tapusuz arsa, resmi tapu siciline kayıtlı olmayan, herhangi bir kişinin adına tescil edilmemiş taşınmazlardır. Bu arsalar:
- Kadastro görmemiş bölgelerde olabilir
- Kadastro yapılmış ama tescil edilmemiş olabilir
- Kamu malı sayılan yerler arasında yer alabilir
Bu durum, kişinin zilyetliğine (fiilen kullanmasına) dayansa da resmi mülkiyet hakkı doğurmaz.
Dedemden Kalan Tapusuz Arsa Mirasla Geçer mi?
Hayır, tapusuz taşınmazlar yasal olarak miras bırakılamaz, çünkü mirasın konusu yalnızca tapuda kayıtlı taşınmazlar olabilir. Ancak:
- Arsanın kullanımı aile tarafından devam ettiriliyorsa
- Fiili zilyetlik varsa
- Uzun süreli kesintisiz kullanım (20 yıl ve üzeri) mevcutsa
bu durumda mahkeme kararıyla mülkiyet hakkı kazanılabilir. Bu süreç “zilyetliğe dayalı tescil davası” olarak bilinir.
Zilyetlik Ne Anlama Gelir?
Zilyetlik, bir malı fiilen elinde bulundurmak ve malik gibi kullanmak anlamına gelir. Örneğin:
- Arsanın çevrilmesi (tel, duvar, çit)
- Üzerine bina yapılması
- Tarla olarak işlenmesi
- Vergisinin düzenli ödenmesi
- Elektrik/su bağlatılması
gibi kullanım şekilleri, mülkiyet kazanımı için delil olabilir.
Tapusuz Arsa İçin Dava Açılabilir mi?
Evet. Türk Medeni Kanunu ve Kadastro Kanunu’na göre, uzun süreli zilyetliğe dayalı olarak tescil davası açılabilir.
⚖️ Açılması Gereken Dava:
Kadastro Tespitine Dayalı Tapu Tescil Davası
veya
Zilyetliğe Dayalı Tescil Davası (İhya, Kazandırıcı Zilyetlik)
Davanın Şartları:
- En az 20 yıl kesintisiz ve malik gibi kullanmak
- Devletin veya üçüncü bir kişinin hakkı ile çakışmaması
- Sahipsiz taşınmaz olmaması (örneğin orman, hazine arazisi vb.)
Hangi Mahkemeye Başvurulur?
- Yetkili Mahkeme: Arsanın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi
- Davalı: Tapu Müdürlüğü (veya Hazine, belediye vb. kamu kurumları)
Dava Açmadan Önce Yapılması Gerekenler
- Kadastro müdürlüğünden bilgi alınmalı
- Arsa sınırları haritacı tarafından belirlenmeli
- Vergi kaydı, muhtarlık yazısı, elektrik/su faturası gibi belgeler toplanmalı
- Tanık beyanları ile uzun yıllar kullanım ispat edilmeli
Tapusuz Arsa Devlet Malı Sayılır mı?
Tapusuz arsa, resmi olarak sahipsizse ve zilyetlik de yoksa, Hazine adına tescil edilir. Özellikle:
- Orman alanları
- Meralar
- Yaylalar
- Tescil harici devlet arazileri
bu kapsama girer. Ancak bu arazilerin fiilen kullanılması halinde bile mülkiyet kazanılamaz. Bu durumda ancak irtifak hakkı ya da kullanım izni alınabilir.
Zilyetlikle Tapu Almanın Sonuçları
Mahkeme kararı ile zilyetliğe dayalı tapu alındığında:
- Taşınmaz adına tapu tescil edilir
- Resmi malik olunur
- Satış, miras, ipotek gibi işlemler yapılabilir
- Vergisel yükümlülükler başlar
Bu tescil, mirasçılar arasında da miras paylaşımı yapılmasını mümkün kılar.
Yargıtay Kararlarında Uygulama Örnekleri
Yargıtay içtihatlarına göre:
- 20 yıl boyunca hiçbir itiraz olmadan kullanılan taşınmaz, malik gibi tasarruf edilmişse zilyetlik kabul edilir
- Kadastro sırasında beyan edilmeyen taşınmazlar kamu adına tescil edilebilir
- Devlet ormanı, mera gibi alanlarda zilyetlik mülkiyet kazandırmaz
Tapusuz Arsa Üzerine Bina Yapılmışsa Ne Olur?
- Arsa tapusuz olsa bile bina (yapı) sahibi, arsa sahibi sayılmaz
- Tapu alınmadığı sürece bina da hukuken güvence altında değildir
- Bu durumda önce arsa için tescil davası, sonra yapı kaydı alınması önerilir
Sonuç ve Değerlendirme
“Dedemden kalan tapusuz arsa” ifadesi, halk arasında yaygın olarak kullanılsa da hukuken tapusuz taşınmazlar doğrudan miras yoluyla geçmez. Ancak:
- Uzun süreli fiili kullanım varsa
- Arsa üzerinde malik gibi davranılmışsa
- Kamuya ait özel mülkiyet dışı alan değilse
mahkeme yoluyla tapu kazanılması mümkündür.
Bu süreç karmaşık olabileceği için bir avukat veya gayrimenkul uzmanı ile ilerlemek hem zamandan kazandırır hem de hatalı işlemlerin önüne geçer.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.